商业地产进入存量时代，租金逐渐上涨、客群不断演变，对现时代下商业地产发展提出转型需求。新中产带来多维消费业态，老人与儿童衍生的养老医疗与亲子业态正不断成为商业地产考量逻辑。区别传统零售式商场，以创意IP场景打造与差异化路线，细分消费市场并满足多维需求的生活体验中心与城市综合体，正成为转型路径。

——导言

整个房地产环境正发生变化，商业地产进入存量时代，市场面临去库存压力：与此同时，消费客群发展演变，以新中产群体为主的消费群体占据主导，消费观念转变、消费业态呈现多维，不再仅此满足基本生活业态为主；此外，以老人与儿童为主的消费业态也正在成为重要的消费业态，养老地产、医疗机构、健康产业与儿童相关的亲子教育类与亲子娱乐类为主的商业业态也正改变传统商业发展逻辑。

各样新元素进入塑造的新商业形态势必会给商业地产带来新的发展机遇。商业地产的转型升级正成为撬动未来行业发展的关键。

但究竟这些新业态给商业地产转型带来哪些具体的影响？面临严峻市场环境下，商业地产如何实现创意转型？衍生具备价值的商业产品！

1、消费成商业地产主推力，消费结构变革

数据来源：中指报告

出口、投资、消费历来是带动中国GDP增长的三驾马车，从2014年开始，消费支出对国内生产总值增长贡献率已稳稳超过了投资和出口，2018年上半年，消费对经济增长的贡献率甚至达到了78.5%。

商业地产主要为消费提供空间场所，构成消费的主要支撑。为此，消费已然成为商业地产的主要推动力量，消费结构的变革与消费市场新的量与质的变化，直接对商业地产发展逻辑与转型方向提供决策；

2、开工销售比不断降低，增量向存量过渡

商业地产市场面临去库存压力，商业开发投资出现疲软，商业营业用房与办公用地近几年，开工销售比不断降低。商业地产已经逐渐由增量向存量过渡，促使商业地产运营战略发生调整，整个商业地产行业竞争日益激烈！

全国商业营业用房新开工、销售面积及其同比

2011-2018年1-6月

商业营业用房新开工面积近几年不断下降，而销售面积在2018年降到最低。全国商业地产开发已经逐步放缓，市场面临去库存压力，增量资产正逐步向存量资产消化转变。

全国办公楼新开工和销售面积及同比

2011-2018年1-6月

办公用地这块，开工销售比也降至新低， 2018年1-8月，全国办公楼开工销售比由2017年同期的1.49降至1.46。商业地产整体开发节奏放缓。

3、租金上涨：重点城市商铺租金以上涨居多

2019 年上半年，中国主要商业街商铺和重点商圈（购物中心）商铺租金整体水平稳中有升。具体来说，以全国重点城市 100 条商业街商铺与100 个典型购物中心商铺为样本，百大商业街（百街）商铺平均租金为 25.6 元/ 平米·天，环比上涨 0.72%；百大购物中心（百 MALL）商铺平均租金为 27.0 元/平米·天，环比上涨 0.62%。

在样本商业街中，租金环比上涨的商业街占 72.0%，租金环比下跌的商业街占 11.8%，16.2%的商业街租金与上期持平；

在样本商圈中，租金环比上涨的商圈占 72.9%，租金环比下跌的商圈占 17.7%， 9.4%的商圈（购物中心）租金与上期持平。

面临进入存量阶段与租金不断上涨的商业地产市场，如何把握细分客群，了解对应客群衍生的商业业态，并结合成功商业地产案例，分析转型成功的原因所在。

接下来，本文逐渐为大家诠释，微观上我们从新出现的几大类新商业业态，为商业地产转型注入新鲜血液；宏观上，我们从商业综合体整体剖析，一个创新型、因地制宜的成功商业综合体如何做到成为商业地标的。

如何转？怎么转？

1、 消费业态：客群转变，衍生人群消费业态

➤ 80/90群体：新中产消费业态占主导

消费升级下，客群发生变化，不同客群产生个性化消费需求，从而产生不同群体为代表的人群消费业态。对于消费升级的量变和质变，从人口年龄结构来看，影响最大的莫过于以80后、90后为代表的新中产群体。

这一批新中产客群崛起，直接引领消费变革新趋势，消费类型逐渐由以往传统满足基本生活消费的物质型消费转变为人格型消费、生态型消费、社交型消费、情感型消费、体验型消费等5类消费业态。

新兴消费快速兴起，居民消费观念发生转变。居民消费结构正转向品质生活消费为主。我国新一轮消费升级正经历“量变”到“质变”的过程。这5类消费业态的转变，直接对商业地产未来转型起到决定性作用。传统消费业态模式已经不能成为商业地产主要业态。

➤ 老人/儿童：养老健康与亲子业态逐渐爆发

随着我国老龄化日趋加重和“全面二孩”政策放开，老人和儿童逐渐成为社会消费群体的重要组成部分。特别是60-69岁的老年人群，他们工作时期跨越改革开放，期间积累大量财富，具备较强购买力。

除了新中产群体之外，与老人相关的养老、健康与医疗逐渐成为重要消费业态。现在的商业地产在转型中，养老地产、健康与医疗机构占据主要形式。

“慧享福”品牌是同策集团商业地产养老转型之笔！区别于传统养老机构，慧享福以社区嵌入式小微机构之姿，打破传统养老机构将老人与家分离的僵局，以“长者照护之家”的理念切入社区，以专业运营照护能力为核心，以智能化养老技术为手段，以康复训练为亮点，为周边家庭提供日间照料、居家上门、机构托养及社区长者活动等综合性服务的全方位社区照顾体系。

慧享福，也成功为地产项目植入轻资产养老新模式，引领商业地产养老业态在社区运营养老模式上实现更新升级！

而儿童群体则是不可缺少的另一主打群体，商业中亲子业态为主的“娱乐体验类消费、教育类消费”逐渐成为商业地产发展热潮。我们逐渐发现，一个成熟的商业综合体，亲子业态是主要动线之一，商场中庭区域或商场高楼层区域，以亲子业态为主的教育类、娱乐体验类消费业态集聚，也带动商场大批量固定人流。

2、 创新路径：创新IP差异化，场景式消费体验

一个成功的商业综合体，一定是在区域内有一定差异化并能够准确把我自我消费群体！外部因素已引发商业业态发生多维变化，商业中心不再是一种简单满足消费的购物场所，而是一种满足多维需求的生活体验中心。

如何聚焦目标人群，如何聚焦创意IP，如何细分市场，我们用下面三个成功案例来诠释！

➤ 武汉光谷K11艺术中心：聚焦年轻人群多维业态组合

武汉光谷K11艺术中心，是香港新世界集团在华中地区打造的首个购物艺术中心，其中超过一半以上为体验业态。

光谷K11模式优势在于深入把握消费者需求，实现艺术、生活与商业体验的融合。

精美的艺术典藏、时尚的主题表演实现人与场景的互动连接，而高人气花园餐厅、复古风的手工作坊店、回归自然的草本健康区、异国风情的高端品牌店、独具匠心的高端影城等创新的业态组合为消费者带来艺术欣赏、人文生活与时尚消费的完美体验。现在，光谷K11不仅成为区域年轻人群娱乐消费首选地，更是武汉代表新一线城市的商业地标。

此外，深圳万象天地、上海新天地购物中心、重庆国金中心等商业项目，分别以时尚潮流的街区商业场景、历史与现代融合的建筑特色、以汇聚奢华、时尚、包罗万有的业态组合,成为当地具有高人气的城市新地标。

➤ 上海大悦城：创新IP场景，打造沉浸式体验场景

基于深刻洞悉和把握消费者对于年轻、时尚、潮流和品味的需求，大悦城已从商品供应商转型为内容生产商，并将实体零售场景打造为消费者的休闲和生活空间，其开辟的主题街区也成为连通客群生活时空与精神世界的桥梁。

上海静安大悦城以打造“魔都爱情地标”为落脚点，聚焦年轻客群，策划“蛋黄哥懒得展”、“告白气球”“Buffy很高兴认识你YA”，“城会玩”系列展活动，不但取得创纪录的带动客流增长，更结合国内首个屋顶摩天轮营造浪漫约会气氛，成功吸引一批年轻人群消费。

朝阳大悦城也基于年轻人时尚、卖萌特点，策划“吾皇驾到一傲娇萌主亲见大会”系列IP展，为期33天的展览带动客流提升10.8%；此外，Hello Kitty 主题公园、哈尔滨万达乐园、上海迪士尼乐园等主题公园业态运用自身IP场景，打造沉浸式休闲娱乐体验，也是当前人气极高的商业业态。

➤ 深圳1234space：“小而美”引领品质，深耕细分市场

深圳1234space是华润置地继万象城之后又一全新商业综合体项目，商业面积虽仅有约1万㎡，但准确锁定80、90和00后年轻群体，以品质与轻奢潮人为规划概念，以时尚精致、年轻品牌为主导，着力打造“小而美”的品牌商家组合，引领东门品质商业升级。

1234space将人气餐饮店、时尚潮流品牌店，将集矢量咖啡创意与经营文化创意的跨界书店有机组合，打造出适合年轻人的品质生活与时尚购物体验。因此，在竞争激烈的东门商圈中占据一席之地。

相关成功经验也在上海K11购物中心、香港青衣城、成都凯丹广场等体现，这些商业综合体以年轻、时尚、潮流、高颜值为特色，成为吸金吸客的典型典型代表。

商业地产进入存量时代，逐渐上涨的租金水平，不断变化的消费客群与需求，对现时代下商业地产发展提出转型要求。不同客群的转变影响着商业需求业态，新中产群体现占据主导，以满足新中产群体的消费需求、老人与儿童衍生的养老地产与亲子业态不断成为商业地产主要考量逻辑；区别传统零售式商场，以创意IP场景打造与差异化路线，细分消费市场并满足多维需求的生活体验中心与城市综合体，正成为转型路径。

逐渐以生活方式和人文体验为主的集“空间娱乐+多业态布局”的商业地产体验模式正全方位呈现，而这也将主导未来实体商业的空间和功能形态，打造多维业态集聚，生活空间广大，消费场景再造，购物体验提升等各个方面更具优势的成功商业体验。